安置房买卖有风险 百姓置业需谨慎

　　随着经济社会的不断繁荣，城市化进程逐步加快，各地先后实施的棚户区拆迁、旧村险村改造拆迁等安置惠民工程让老百姓生活方式有了大的变化，如“村民变居民”、“平房入楼房”、宅基地变安置房等转变，改善了老百姓的生活条件，顺应了城市建设的客观规律。但快速的转变也给部分居民带来一定困扰。尤其是面对安置房买卖方面，小编梳理发现两大风险需要特别注意，避免上当受骗。

风险一：卖房人一房多卖，买卖合同无法实际履行

　　2015年，刚刚实现村民变居民的高华（化名）拿到了期盼已久的安置房，但看到房价不断走高的趋势，便动起来歪心思。春节后的某日，他手持房屋征收补偿协议、安置房选房协议等手续，先后找到多家中介公司，将自己的三居室安置房挂牌出售，经过一系列弄虚作假手段，骗的4名买房人购买此房。

　　后高华因一房四卖涉嫌诈骗，被公安机关刑事拘留。而4名买房人要求交付房屋的诉请，却不可能全部得到支持，加之高华已将售房款挥霍一空，对于无法实际取得房屋的买房人来说，若高华无其他财产可供执行，则损失将很难得到弥补。

　　法官说法：

　　安置房是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被征收人或承租人居住使用的房屋。

　　在拆迁安置时，为解决老百姓后顾之忧，被征收人往往能够凭借房屋征收补偿协议等相关手续较快的搬入安置房屋，但房屋所有权证的办理却需要一定的时间和流程。在此阶段，如果发生房屋买卖就存在较大风险：首先，房屋买卖协议无法在住建委登记备案；其次，买房人也无法办理房屋产权变更登记。因此，安置房是否已进行交易、有无设定抵押、房屋权利人是否发生变更等情况无法得到查询、核实，有些卖房人便借此凭借手中的征收补偿协议对安置房进行多次出售。有的买房人希望通过诉讼解决问题，但卖房人已挥霍部分购房款，并没有实际的赔偿能力，甚至有些卖房人下落不明，购房款也无法追回。

风险二：第三人占据房屋拒不腾退，实现入住障碍重重

　　2016年初，李大将一套安置房卖给了胡二，随后胡二又将房屋卖给了乔三。乔三支付了100万元购房款，并成功取得房屋所有权证。

　　但是，就在乔三打算入住时，发现房屋被三名杨姓兄弟占据，乔三遂诉至法院，要求三人从房屋内腾退。法院经审理发现，诉争房屋原来是三名杨姓兄弟母亲的安置房。母亲去世后因家庭内部问题，房屋产权变更为了李大，李大又将房屋出卖给了胡二。而三兄弟对房屋权属变更为李大一事就一直耿耿于怀，家庭矛盾不断升级，后其听说房屋被买卖，就想通过“霸占”房屋的方式阻碍出售。

　　法院经审理后，判决三兄弟腾退房屋，可在该案即将进入执行阶段时，案外人梁某（与杨家存在经济纠纷）一家又强行住进该房，乔三又不得不起诉梁某一家腾退房屋。乔三为实现其入住所购买的安置房付出了巨大的时间及精力。

　　法官说法：在房屋征收取得利益后，往往都涉及到家庭成员间的利益分配问题。有时，安置房虽然被产权登记人出售，但被征收房屋的利害关系人或共同居住人也会因家庭内部矛盾对此纠缠不清，常常会以房屋买卖侵犯了其经济利益或居住权为由，“霸占”涉案安置房，阻碍房屋买卖协议的履行。后果就是，买房人交了购房款却无法入住，纵然产权得到变更，有时也不得不卷入卖房人家庭纠纷之中。面对这一情况，买房人虽然可以通过诉讼的途径维护合法权益，但由于安置政策及个案实际等种种因素，也会造成不必要的麻烦。

　　【建议】

　　安置房的交易存在极大的风险，但只要强化诚信意识和法律意识，规范交易行为，还是可以从源头上避免损失。

　　（一）被拆迁人在家庭内部成员尚未达成一致意见、房屋产权尚未清晰前不要对安置房进行处置，一方面避免交易带来的风险，另一方面避免因出售导致家庭内部成员之间产生不必要的矛盾。

　　（二）对于因客观原因确实需要出售安置房的，公民可以通过政府回购平台进行交易，保障交易安全。有购房需求的公民可以通过正规渠道购买已办理房屋所有权证、权属明晰的房屋。

　　（三）中介机构应当加强内部行业规范的落实和执行，强化行业内部监督，尽到应有的审查义务，对违法从事居间活动的中介机构，相关行政主管部门应加大处罚力度，以起到警示教育作用，维护市场交易稳定规范。

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